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경매는 단순히 물건을 싸게 사는 일이 아니라, 복잡한 정보와 법률용어, 그리고 약어(약식표현)의 해독 능력이 필요한 분야예요. 초보일수록 이 약어들이 벽처럼 느껴지죠. 서류 하나를 읽는데 알 수 없는 약어가 가득하면 혼란스러워요.
그래서 오늘은 실전 경매 현장에서 가장 자주 등장하는 핵심 약어 10개를 뽑아봤어요. 경매 물건명세서, 감정평가서, 현황조사서 등에서 반드시 마주치는 약어들이에요. 내용은 객관적이고 실용적으로 구성했으며, 과장 없이 설명드릴게요.
이제부터 경매 관련 서류를 볼 때 ‘BM’, ‘BK’, ‘JH’ 같은 표현을 만나더라도 당황하지 않게 될 거예요. 각 약어가 의미하는 바, 쓰이는 문맥, 그리고 주의사항까지 자세히 정리했어요.
단순히 뜻을 외우는 것이 아니라, 그 말이 담고 있는 경매 맥락을 이해하는 것이 중요해요. 그럼 첫 번째 약어부터 하나씩 살펴볼게요.📘
📌 BM - 본건
BM은 '본건'이라는 뜻이에요. 감정평가서나 물건명세서에서 자주 등장하는데, '이 경매의 중심이 되는 대상 물건'이라는 의미로 사용돼요. 예를 들어 "BM 토지 위에 소재"라는 표현은, 해당 토지가 이 경매의 중심이라는 거예요.
서류를 보다 보면 '본건 기호1의 토지 위에 기호2의 건물 소재'라는 식으로 구성돼 있어요. BM이 어떤 물건을 가리키는지를 파악해야 전체 구조를 이해할 수 있어요. 실수로 다른 기호와 착각하면, 잘못된 권리분석을 하게 되죠.
BM은 일반적으로 1번 기호에 해당하지만, 복수 물건이 있을 때는 상황에 따라 달라질 수 있어요. ‘본건’이 반드시 첫 번째 물건이라는 전제를 두면 위험할 수 있으니 주의해야 해요.
현장조사나 위치확인 시, “BM”에 표시된 대상이 실제로 매각 목적에 부합하는지를 체크해야 해요. 특히 공용물건이거나, 주된 토지가 아닌 경우도 있어요.
📌 등기부등본·감정평가서에 나오는 생소한 법률 용어 해설집
부동산 관련 서류를 읽을 때, 처음 보는 법률 용어 때문에 어렵게 느껴지셨나요?
이 해설집 하나면 복잡한 등기부등본도 걱정 없어요!
⚠️ BK - 법정지상권
BK는 '법정지상권'을 의미해요. 토지와 건물 소유자가 다를 때, 법률상 건물 소유자에게 토지를 사용할 수 있는 권리가 자동으로 인정되는 경우를 말해요. 경매에서 BK 표시는 중요한 경고등이기도 해요.
예를 들어 토지는 경매로 낙찰되는데, 건물이 제3자 명의로 되어 있고 철거가 불가능한 경우, 법정지상권이 성립할 수 있어요. 이 경우 토지를 낙찰받더라도 건물 소유자가 계속 사용할 수 있는 권리가 있기 때문에 이용에 제한이 생겨요.
BK 여부는 감정평가서에서 ‘지상권 성립여부’ 항목에서 확인할 수 있어요. BK 있음(BK존재)의 표시가 있는 경우, 투자자는 해당 건물의 소유자, 점유 상황, 철거 가능성 등을 반드시 검토해야 해요.
법정지상권은 법률상 권리이기 때문에, 별도 계약이 없어도 인정돼요. 이 권리가 있다는 것만으로도 부동산 활용 가치가 달라질 수 있어요.
📊 약어 정리표 (BM & BK)
| 약어 | 의미 | 실무 맥락 | 주의사항 |
|---|---|---|---|
| BM | 본건 | 경매의 중심 대상 물건 | 복수 기호 시 구분 필요 |
| BK | 법정지상권 | 건물 소유자가 토지를 사용할 권리 | 매각 후 철거 불가 가능성 |
🏠 TM - 토지+건물 일괄매각
TM은 ‘토지 및 건물 일괄매각’을 의미해요. 주거용이나 상업용 부동산의 경우, 토지와 건물이 각각 따로 등기되어 있는 경우가 많아서 경매에서도 따로 매각되거나 함께 매각되기도 해요. 이걸 명확히 보여주는 표시가 바로 TM이에요.
‘TM’ 표시가 있으면 토지와 건물이 분리되지 않고 하나의 매각 단위로 나온다는 뜻이에요. 주의할 점은, 등기부상 소유자가 다르거나 한쪽에만 문제가 있을 경우 전체 매각에 영향이 갈 수 있다는 거예요.
예를 들어 토지는 A명의, 건물은 B명의인데 TM으로 나올 경우, 두 권리자의 협의 없이 강제 집행이 이루어질 수도 있어요. 그래서 TM이라는 약어는 단순히 ‘같이 판다’는 의미를 넘어서 권리관계 복잡성의 신호로 봐야 해요.
감정평가서나 매각물건명세서를 볼 때, TM 항목이 있다면 반드시 토지와 건물 각각의 소유관계, 권리분석을 별도로 확인해야 해요. 둘 중 하나만 문제가 있어도 전체 매입 리스크가 커지니까요.
📐 DJ - 대지권
DJ는 ‘대지권’을 줄인 말이에요. 아파트나 오피스텔, 연립주택 같은 집합건물에서 토지에 대한 권리를 ‘대지권’이라는 개념으로 표시해요. 경매에서는 등기사항전부증명서상 ‘대지권의 목적인 토지의 표시’ 항목으로 자주 확인돼요.
쉽게 말해, 내가 아파트 한 세대를 사면 해당 건물이 올라가 있는 땅의 일부도 함께 가지게 되는데, 이 토지에 대한 권리가 바로 대지권이에요. 이 권리가 없다면 건물만 소유하는 이상한 구조가 되는 거죠.
경매 물건 중 대지권 미등기 또는 대지권 비율 미기재 물건이 있어요. 이럴 경우, 실제로는 토지 사용권이 없거나 불명확할 수 있으므로 반드시 주의해야 해요. ‘DJ 없음’은 물건을 다시 한 번 검토해봐야 한다는 신호예요.
대지권은 건물과 분리해서 팔 수 없는 것이 일반적이지만, 등기 누락이나 명의 문제 등으로 인해 분쟁이 발생하는 경우도 있어요. 반드시 등기부상 대지권 내용과 비율까지 확인하는 습관이 필요해요.
📎 약어 정리표 (TM & DJ)
| 약어 | 의미 | 실무 맥락 | 주의사항 |
|---|---|---|---|
| TM | 토지+건물 일괄매각 | 하나의 경매 단위로 함께 매각 | 소유자 불일치 여부 확인 |
| DJ | 대지권 | 집합건물의 토지 지분 | 등기 누락 여부 확인 필수 |
🚪 JH - 점유현황
JH는 '점유현황'이에요. 현재 해당 물건에 누가 살고 있는지를 나타내는 정보로, 경매에서 권리분석만큼이나 중요하게 보는 항목이에요. 점유자에 따라 명도 소송 여부나 실제 인도 가능성이 달라지거든요.
현황조사서에는 “JH: 소유자 점유”, “JH: 임차인 거주”, “JH: 공실”처럼 요약 표시돼요. 이 정보를 바탕으로 명도 부담, 점유자의 대항력 여부, 전입일자 등을 판단할 수 있어요.
예를 들어 “임차인 거주, 전입일자 미상, 확정일자 없음”이면, 명도는 가능하지만 낙찰자가 확실하게 권리관계를 정리해야 해요. 반대로 대항력 있는 임차인의 경우 보증금을 반환하지 않으면 인도가 안 될 수도 있어요.
따라서 JH는 단순히 누가 사는지를 넘어서, 해당 물건의 리스크 레벨을 알려주는 핵심 정보예요. 실제 명도 가능성과 인도시기를 결정짓는 변수이기 때문에, 낙찰 전에 꼼꼼히 확인해야 해요.
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❓ FAQ
Q1. 경매 서류에서 약어가 너무 많아요. 다 외워야 하나요?
A1. 전부 외울 필요는 없고, 자주 등장하는 주요 약어 10~15개만 익혀두면 실무에서는 충분해요.
Q2. 법정지상권이 있는 물건은 무조건 피해야 하나요?
A2. 그렇지는 않아요. 투자 목적과 상황에 따라 활용 가능한 경우도 있지만, 명확한 분석이 필수예요.
Q3. TM 표시 물건은 안전한가요?
A3. 토지와 건물이 함께 매각된다는 뜻이지만, 권리관계가 복잡할 수 있으므로 별도 확인이 필요해요.
Q4. DJ가 없으면 입찰하면 안 되나요?
A4. 대지권이 없다는 건 토지 권리가 불명확하다는 뜻이에요. 입찰 전 등기부상 대지권 유무를 확인하세요.
Q5. JH가 ‘공실’이면 바로 입주 가능한가요?
A5. 공실이라고 해도 실제 현장에 누군가 살고 있을 수 있으니, 반드시 현장조사 후 입찰하는 게 좋아요.
Q6. 감정평가서에서 약어가 안 나올 수도 있나요?
A6. 간혹 풀어서 쓰는 경우도 있지만, 약어는 대부분의 문서에서 반복적으로 사용돼요.
Q7. 본건(BM)이 아닌 다른 물건도 함께 나오는 경우가 있나요?
A7. 네, 부수 물건이 함께 매각되는 경우도 있으니 기호번호별 구조를 잘 파악해야 해요.
Q8. 초보자가 권리분석 없이 약어만 보면 위험한가요?
A8. 약어는 정보의 시작일 뿐이에요. 권리분석, 임차인 정보, 점유상황까지 함께 봐야 안전해요.